第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理，維護(hù)業(yè)主及使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理（或稱負(fù)責(zé)人、管理處主任等，以下簡稱項(xiàng)目經(jīng)理），是指取得經(jīng)市房產(chǎn)管理局同意，由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)頒發(fā)的《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書》（以下簡稱項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書），并經(jīng)備案從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的專業(yè)管理人員。
第三條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)一建立項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目委派不少于1名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)所任職的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)有依照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)施管理和服務(wù)的責(zé)任。
第四條 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)受市房產(chǎn)管理局委托負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格考核及證書的頒發(fā)注冊(cè)和監(jiān)督管理工作。
各縣級(jí)市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理的從業(yè)備案申報(bào)、年度附記和指導(dǎo)工作。
第五條 擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的管理人員應(yīng)具備下列基本職業(yè)操守和執(zhí)業(yè)能力：
（一）遵守國家法律、法規(guī)；
（二）恪守職業(yè)道德 ；
（三）具有建立健全內(nèi)部管理規(guī)章制度、部門崗位責(zé)任制、制定工作計(jì)劃并組織實(shí)施的能力；
（四）具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；
（五）具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力。
第六條 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)符合下列條件：
（一）取得建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員崗位證書》或《蘇州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員崗位證書》；
（二）取得項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書；
（三）年齡男性未滿60周歲，女性未滿55周歲；
（四）有一年以上物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)歷；
（五）與有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂聘用合同；
（六）一年內(nèi)無違反物業(yè)服務(wù)相關(guān)規(guī)定的不良記錄；
（七）從業(yè)項(xiàng)目備案。
第七條 項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書是對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理崗位從業(yè)人員的職業(yè)操守、執(zhí)業(yè)能力的認(rèn)定證書，認(rèn)定通過考試和考核相結(jié)合的方式進(jìn)行。
項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。
第八條 一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書應(yīng)具備以下條件：
（一）具有大學(xué)本科以上學(xué)歷、或具有物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)中級(jí)職稱；
（二）從事物業(yè)管理工作三年以上，且擔(dān)任小區(qū)負(fù)責(zé)人二年以上，其中擔(dān)任10萬平方米以上小區(qū)負(fù)責(zé)人一年以上；
（三）已取得二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書一年以上；
（四）經(jīng)考核現(xiàn)負(fù)責(zé)管理的項(xiàng)目情況良好；
（五）經(jīng)過培訓(xùn)并通過蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理一級(jí)崗位資格證書考試。
擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理期間，所管理的項(xiàng)目被評(píng)為蘇州市級(jí)（含）以上物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的，第（一）項(xiàng)條件可降為具有大專學(xué)歷。
已取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》的，自動(dòng)取得一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書。
第九條 二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書應(yīng)具備以下條件：
（一）具有大學(xué)專科以上學(xué)歷、或具有物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)初級(jí)職稱；
（二）從事物業(yè)管理工作二年以上，且擔(dān)任小區(qū)負(fù)責(zé)人一年以上，其管理面積達(dá)5萬平方米以上；
（三）已取得三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書一年以上；
（四）經(jīng)考核現(xiàn)負(fù)責(zé)管理的項(xiàng)目情況良好；
（五）經(jīng)過培訓(xùn)并通過蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理二級(jí)崗位資格證書考試。
擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理期間，所管理的項(xiàng)目被評(píng)為蘇州市級(jí)（含）以上物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的，第（一）項(xiàng)條件可降為具有中�；蛑袑Ｍ葘W(xué)歷。
第十條 三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書應(yīng)具備以下條件：
（一）具有物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)中專及以上學(xué)歷；
（二）從事物業(yè)管理工作一年以上；
（三）經(jīng)考核現(xiàn)服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目管理情況良好；
（四）經(jīng)過培訓(xùn)并通過蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理三級(jí)崗位資格證書考試。
第十一條 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)履行下列主要職責(zé)：
（一）根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定，制定物業(yè)服務(wù)的詳細(xì)計(jì)劃和方案并組織實(shí)施，保障物業(yè)使用的安全方便，保持物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備狀態(tài)完好、運(yùn)行正常，環(huán)境優(yōu)美，公共秩序良好；
（二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和日常公共秩序的維護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料的查驗(yàn)；
（三）嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)接待制度，持證持牌上崗。負(fù)責(zé)填寫物業(yè)服務(wù)日志，負(fù)責(zé)將服務(wù)人員姓名、照片、服務(wù)承諾及客服處24小時(shí)服務(wù)電話在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置公示。建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范項(xiàng)目管理服務(wù)人員的行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為；
（四）公開任職項(xiàng)目的業(yè)務(wù)辦理程序及時(shí)間，公開收費(fèi)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，并接受業(yè)主監(jiān)督；規(guī)范受理業(yè)主與使用人投訴、報(bào)修及回訪的工作流程，并及時(shí)予以處理；
（五）加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的溝通與交流，認(rèn)真聽取其意見和建議，不斷提高和完善服務(wù)、管理水平；
（六）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的緊急情況和突發(fā)事件，對(duì)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中有違法行為或違反業(yè)主管理規(guī)約的行為，及時(shí)勸阻并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告；
（七）接受項(xiàng)目所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府及所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作；
（八）法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第十二條 取得建設(shè)部《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》或一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書的不設(shè)管理單個(gè)物業(yè)建筑面積范圍限制。
二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理可以獨(dú)立管理物業(yè)建筑面積20萬平方米以下的單個(gè)住宅小區(qū)。
三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理可以獨(dú)立管理物業(yè)建筑面積10萬平方米以下的單個(gè)住宅小區(qū)。
對(duì)于在地理位置上相毗鄰的若干個(gè)住宅小區(qū)，一名項(xiàng)目經(jīng)理可管理的住宅小區(qū)數(shù)量不得超過三個(gè)。管理一個(gè)以上住宅小區(qū)時(shí)，一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理可管理的物業(yè)建筑面積總和不應(yīng)超過50萬平方米；二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理可管理的物業(yè)建筑面積總和不應(yīng)超過30萬平方米；三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理可管理的物業(yè)建筑面積總和不應(yīng)超過20萬平方米。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)辦理項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)備案手續(xù)。
申請(qǐng)備案的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)受聘于一個(gè)具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并從接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委派之日起30日內(nèi)，通過聘用企業(yè)向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政管理部門提交項(xiàng)目經(jīng)理備案申請(qǐng)表、資格證書原件和復(fù)印件、委派書、聘用合同等相關(guān)資料。任職物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目發(fā)生變化的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更委派之日起30日內(nèi)向原備案部門辦理變更登記；涉及項(xiàng)目跨地區(qū)變化的，應(yīng)通過聘用企業(yè)同時(shí)向新項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)備案手續(xù)。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)已備案的項(xiàng)目經(jīng)理，統(tǒng)一納入項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)在蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)、蘇州物業(yè)網(wǎng)及有關(guān)媒體上予以公告，接受監(jiān)督。
未經(jīng)備案的項(xiàng)目經(jīng)理不得從事相應(yīng)職務(wù)的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理人數(shù)達(dá)不到規(guī)定要求的不得承接新的項(xiàng)目。
在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的關(guān)鍵性文件，應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理簽字，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十四條 項(xiàng)目經(jīng)理的管理采用考核計(jì)分制。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在聽取業(yè)主、使用人和街道社區(qū)或鎮(zhèn)人民政府意見的基礎(chǔ)上，定期采取組織互查、明察暗訪等多種考核辦法加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理實(shí)績考核，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理不履行管理職責(zé)的，應(yīng)按照《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理考核記分標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，責(zé)令其限期整改，并對(duì)其予以記分處理。
第十五條 物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門每年12月負(fù)責(zé)將所轄區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)理的備案及任職情況報(bào)市房產(chǎn)管理局。市房產(chǎn)管理局會(huì)同市物業(yè)管理協(xié)會(huì)結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督檢查情況提出結(jié)論意見。
項(xiàng)目經(jīng)理每年應(yīng)接受不少于一次的繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理一個(gè)記分周期為一年。項(xiàng)目經(jīng)理在本年度未被記分的，或被記分、且累計(jì)積分未超過規(guī)定分值的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在年度附記時(shí)予以通過，并消除該年度的記分記錄。
項(xiàng)目經(jīng)理逾期未辦理年度附記手續(xù)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)暫緩年度附記。在暫緩年度附記期間項(xiàng)目經(jīng)理不得從事相應(yīng)職務(wù)的物業(yè)服務(wù)。
第十六條 項(xiàng)目經(jīng)理任職的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)有下列情形之一的，各房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)責(zé)令其所在物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，并報(bào)請(qǐng)市房產(chǎn)管理局會(huì)同市物業(yè)管理協(xié)會(huì)注銷該項(xiàng)目經(jīng)理的上崗證書。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)以公告形式在項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)中予以除名。
違背職業(yè)道德和誠實(shí)信用原則，造成重大影響的；
因管理失職，造成重大事故的；
對(duì)業(yè)主、使用人的投訴置之不理，經(jīng)查證屬實(shí)又不服從行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督的；
被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范，又不整改的；
被新聞媒體負(fù)面報(bào)道2次以上且查證屬實(shí)，影響重大的；
利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；
在一個(gè)記分年度被累計(jì)記分超過規(guī)定分值的；
參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)有違法違規(guī)行為的；
其它應(yīng)予注銷資格證書的情形的。
項(xiàng)目經(jīng)理被注銷崗位資格證書的，自證書注銷之日起一年內(nèi)不得在本市行政管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理；一年后應(yīng)當(dāng)重新取得項(xiàng)目經(jīng)理資格證書，并辦理備案手續(xù)后方能從事項(xiàng)目經(jīng)理活動(dòng)。
第十七條 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)誠信檔案，將項(xiàng)目經(jīng)理的日常工作和管理服務(wù)實(shí)績?cè)趫?zhí)業(yè)誠信檔案中予以記錄。
項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)誠信檔案作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案的組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理，其所聘用的項(xiàng)目經(jīng)理所扣分值合并記入該企業(yè)的年度誠信檔案。
各市（區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門對(duì)誠信分值較低的企業(yè)要給予黃牌警告，必要時(shí)報(bào)請(qǐng)市房產(chǎn)管理局注銷其企業(yè)資質(zhì)。同時(shí)對(duì)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理在招投標(biāo)活動(dòng)等工作中給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)加分。
第十八條 本辦法自2009年1月1日起施行。
